Как оформить разрешение на строительство на уже построенный дом

Как оформить разрешение на строительство на уже построенный дом

Для оформления жилого дома в собственность необходимо разрешение на строительство дома на земельном участке. Поэтому, прежде чем начинать строительство дома, стоит задуматься об оформлении разрешения на строительство. Оформить уже построенный дом довольно сложно.

Согласно закону, фундамент, недостроенный дом, гараж, сарай  являются строениями. Если на  земельном участке  есть строение, право собственности на которое не оформлено, и разрешение на строительство  не получено, то выдать  разрешение на строительство Территориальный отдел архитектуры и градостроительства не имеет права. Необходимо оформлять разрешение на строительство до начала работ по  возведению дома.

Обмануть специалистов местного Территориального отдела архитектуры и градостроительства не получится. На Градостроительном плане территории, который использует специалист для определения возможности выдачи разрешения на строительство, отчетливо видны все строения. При необходимости уточнения информации специалист выезжает на земельный участок и делает необходимые фотоснимки.

Если разрешение на строительство  не было получено, а дом уже начали строить, следует обратиться в Территориальный отдел архитектуры и градостроительства с теми же документами, что для получения разрешения на строительство, для получения отказа в выдаче разрешения на строительство.

Право собственности на уже построенный дом можно оформить только через суд. Для признания права собственности на дом в судебном порядке, необходимо подать в суд следующие документы: отказ в выдачи разрешения на строительство,  технический паспорт на дом, документы на право собственности на земельный участок,  исковое заявление о признании права собственности на дом. В процессе судебного разбирательства, суд может назначить судебного эксперта. Если дом соответствует строительным нормам, суд примет положительное решение. Зарегистрировать право собственности на дом можно, предоставив в органы государственной регистрации решение суда.

Как получить разрешение на строительство дома?

Разрешение на строительство-это документ, в ряде случаев необходимый для возведения строений и сооружений. Впоследствии он может использоваться для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на построенную недвижимость. Регламентируется этот документ Градостроительным Кодексом Российской Федерации (далее Кодекс). В первую очередь нужно понимать, а нужно ли разрешение вообще. Об этом в следующем параграфе. Потом уже следует разобраться с последовательностью действий для его получения. Итак, с чего начать:

  1. Крайне рекомендуется не начинать строительство до получения разрешения. Как только Вы решили застроить свой земельный участок- нужно заказать топографическую съемку и получить топоплан масштаба 1:500.
  2. Далее топоплан и правоустанавливающие документы на земельный участок  подать в МФЦ для получения градостроительного плана земельного участка (далее ГПЗУ).
  3. После получения ГПЗУ следует подготовить схему планировочной организации земельного участка (далее СПОЗУ) самостоятельно или с помощью профессионалов.
  4. С ГПЗУ, СПОЗУ и остальными документами которые необходимо собрать (указаны в ГПЗУ), обратиться в МФЦ с заявлением.

Здесь все описано кратко и сжато. На все уточняющие вопросы «куда, зачем и нужно ли?», можно найти ответ в этой статье. Мы постарались вложить сюда все самые необходимые сведения о получении разрешения на строительство на 2018 год. Прочитайте, и Вы многое поймете.

Строительство без разрешения на строительство

Такое строительство носит характерное название «самострой» и часто преследуется по закону. Но есть большое НО. Не любой «самострой» является незаконным. Это зависит от типа постройки, из чего она сделана, на каком земельном участке и, даже, когда возведена. Многие собственники земельных участков просто не понимают, нужно ли разрешение на строительство капитального объекта недвижимости, бани или гаража. Приведем список строений и сооружений, на которых разрешение на строительство не требуется.

Главным условием возведения всех построек и сооружений является то, что они не предназначены для коммерческих целей. Как только Вы захотите подзаработать на собственном участке, государство сразу должно быть в курсе ваших коммерческих замыслов. Если строения будут использоваться в личных целях, то разрешение не понадобится для (ст. 51 ч.17 ГК):

  • любых строений, будь то жилой дом или будка для собаки, если земельный участок имеет разрешенное использование для садоводства или дачного ведения хозяйства. То есть садоводы и дачники, у которых категория земель «сельскохозяйственного назначения» не обязаны получать разрешение. Категорию и разрешенное использование можно посмотреть в свидетельстве или выписке из ЕГРН на земельный участок. Но есть обратная сторона медали- оформить права на жилой дом не получится- максимум на жилую постройку. Прописаться там или перевести дом в категорию»жилой» можно только через жилинспекцию или суд
  • реконструкции зданий и сооружений, если не затрагиваются конструктивные элементы, влияющие на безопасность, и если границы реконструкции не выходят за рамки утвержденного местоположения
  • не капитальных объектов строительства. К ним относятся сараи, бани, гаражи, навесы, парники и теплицы и другие объекты бытового и вспомогательного назначения. Это относится к любым категориям земель.

Вопрос «нужно ли разрешение на строительство дома?» все же до конца не раскрыт. Если Ваша постройка удовлетворяет вышеописанным пунктам, то в 2018 году можно не беспокоиться. В остальных же случаях разрешение теперь становится необходимостью, даже если дом уже почти построен. Об этом следует узнать ниже.

Если дом построен без разрешения на строительство

Разрешение на строительство пример

Стоит сразу оговориться- разрешение нужно на вновь построенные здания. Если Вы уже успели поставить на кадастровый учет здание по «дачной амнистии», то внести изменения в сведения о нем, в том числе о границах, можно без разрешения на строительство.

Как уже говорилось выше, разрешение дачникам и садоводам не требуется. Зарегистрировать право на постройку пока что можно в упрощенном порядке на основе декларации. Но это до того момента, пока законодательно не разрешат на землях садоводства строить жилые дома. Об этом уже задумались в кулуарах власти. А вот владельцам земель под «индивидуальное жилищное строительство» или «личное подсобное хозяйство» повезло меньше. С 04 июля 2016 года, после вступления в силу изменений в 221 ФЗ (о кадастре недвижимости), строения на земельном участке с таким разрешенным использованием без разрешения на строительство не поставят на кадастровый учет. А, следовательно, нельзя будет и оформить право на дом. Строго говоря, «дачная амнистия» и раньше не распространялась на «ИЖСников», но кадастровая палата закрывала на это глаза и принимала от них декларации. Получение разрешения как было, так и остается необходимым.

То есть если дом уже построен или еще строится, а разрешение еще не получено- по закону это самострой. Те, кто хотел «уложиться» в сроки дачной амнистии и не сделал этого до 4 июля 2016 года, оказались в щекотливой ситуации. И законодательно государство не спешит помочь таким застройщикам выйти из этого положения. В 2018 году обещают пойти навстречу и что-то изменить, но пока что в это верится с трудом.

Проблема в том, что если подать заявление на получение разрешения после начала строительства, Администрация с большой долей вероятности откажет в выдаче. В соответствии с законодательством, разрешение выдается до начала строительства. Если представители Администрации установят факт наличия строения- с получением разрешения могут быть проблемы. Проверить они это могут двумя способами- непосредственно приехать на место, или свериться с актуальными аэрофотоснимками. Получается, что разрешение на строительство после начала строительства можно получить только если:

  • администрация просто не будет проверять наличие строения или попросту «закроет глаза» на этот факт. В 2018 году пока что большинство администраций идут на должностное преступление и выдают разрешения на уже построенный дом
  • застройщик как-то «заинтересует» администрацию или объяснит необходимость получения разрешения
  • по решению суда после отказа администрации в выдаче разрешения

Существует еще один вариант- не регистрировать право на дом. То есть не получать разрешение и не ставить на кадастровый учет. Тем более, что на оформленную недвижимость будет приходить налог. Но и здесь существует много отрицательных моментов. Например сделки с незарегистрированным имуществом невозможны. Там нельзя прописаться и нельзя подключиться к централизованным коммуникациям. Самое интересное, существует законопроект (его обязательно примут) о повышении ставки налогообложения на незастроенные земельные участки в 5 раз (касаестся ИЖС). То есть если через 10 лет после получения разрешения Вы не зарегистрировали дом- будьте любезны пополнить казну.

Также не стоит забывать, что муниципалитет получает в бюджет от налоговых сборов с недвижимости в своем районе. Поэтому с середины 2017 года проходят проверки по земельным участкам с незарегистрированными строениями. После проверок собственнику приходят налоговые уведомления с предписанием: зарегистрировать строение. В противном случае выпишут штраф. Так что в плане постановки на учет строений затягивать не стоит-выйдет дороже.

Документы для получения разрешения на строительство

Здесь опишем стандартный пакет документов, который требуется в Московской и других областях европейской части России для индивидуального строительства в 2018 году. В разных муниципалитетах возможны некоторые отклонения от этого списка, но это уже можно узнать непосредственно на месте. Список же регулируется статьей 51 частью 9 Кодекса.

Вообще, когда дело касается сбора документов для той или иной процедуры, настоятельно рекомендуем не руководствоваться данными из интернета и других удаленных источников, а обратиться непосредственно к исполнителям. Так Вы сэкономите время и, возможно, деньги.
  • первое и главное- правоустанавливающий документ на участок. На данный момент практически всегда требуют выписку из ЕГРН. Хотя по закону (статья 51 часть 9.2) этот документ должна запрашивать сама Администрация.
  • градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) не старше 3 лет. Про этот документ нужно сказать отдельно, поэтому ниже описано, как его получить.
  • схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Для непосвященных тоже является «непонятным документом». Еще чуть ниже разберем и его.
  • законодательством это не установлено, но нелишним будет приложить проект дома- это увеличит шанс на положительный ответ на заявление
  • зачастую в ГПЗУ указывают на необходимость дополнительного согласования с Росавиацией, Роснедра, Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) и т.д. К сожалению, без этих согласований разрешение не выдадут. Поэтому время на получение разрешения сильно варьируется, в зависимости от количества необходимых документов.

Давайте разберемся с основными документами- ГПЗУ и СПОЗУ. Не пугайтесь, это не сложно. Главное знать, что делать.

Как получить градостроительный план земельного участка?

Начнем с того, что согласно статье 45 Кодекса получать его нужно там же, где и разрешение на строительство. То есть в местных органах градостроительного регулирования или в МФЦ. Что такое ГПЗУ? Вкратце- это план участка, где определено пятно застройки, обременения и ограничения для будущего строительства. Также указывается необходимость дополнительного согласования с различными ведомствами. Пятно застройки-это та площадь участка с учетом отступов от фасада участка и других его сторон, где можно будет построить дом. Для подготовки ГПЗУ нужны следующие документы:

  • заполненное заявление. Бланк заявления выдадут на месте приема документов или заполнят его за Вас
  • паспорт
  • выписка из ЕГРН о земельном участке. Она должна быть не старше 3 месяцев на бумажном носителе. Заказать проще в МФЦ
  • если есть еще зарегистрированные строения на участке-нужно предоставить выписку из ЕГРН и на них
  • топографический план. Это основной картографический материал, на основе которого градостроительный план и подготавливается.

Список документов на федеральном уровне не регламентируется, поэтому может быть изменен органами самоуправления на местах. Например, многие администрации заказывают выписку самостоятельно; в некоторых местах вместо топографического плана достаточно предоставить ситуационный план. Из этого вывод-сначала нужно все же перечень документов уточнить на месте.

Содержание и образец градостроительного плана приводить не имеет практического смысла, так как этот документ промежуточный и, кроме как для получения разрешения на строительство, нигде не пригодится. Из необходимого стоит знать, что подготавливается он бесплатно в течение месяца со дня подачи заявления. А вот топографический или ситуационный план бесплатно никто не сделает. Это не государственная услуга и его стоимость регулируется рынком услуг. Несмотря на этот минус он впоследствии может пригодиться для подключения здания к общим коммуникациям (водопровод, газ и т.д.).

Где взять схему планировочной организации земельного участка?

Согласно статье 51 часть 9.3 Кодекса, СПОЗУ для земель ИЖС и ЛПХ просто необходима. И готовить ее нужно после получения ГПЗУ. Почему так? Сначала нужно понять, что эта схема из себя представляет.

СПОЗУ пришел на смену генеральному плану застройки и представляет собой его упрощенный вариант. Он состоит из графической и текстовой части. Его содержание регламентируется постановлением Правительства № 87 от 16.02.2008 г. во 2 разделе. Там все написано достаточно доступно и нет смысла повторяться. Суть схемы- описание местоположения будущих и существующих построек, их технико- экономические показатели и благоустройство и зонирование земельного участка.

Эта схема готовится на основании ГПЗУ и топосъемки, которая была нужна для подготовки градостроительного плана ЗУ. Образец или пример оформления СПОЗУ законодательно не уточнен, поэтому главное при ее подготовке- придерживаться перечня необходимых данных, приведенных в постановлении №87. К этому нужно добавить, что нет необходимости подготавливать талмуд с кучей чертежей и текстовым описанием всех ваших дорожек и коммуникаций. Лишние данные- лишние затраты на подготовку СПОЗУ.

Также стоит знать, что подготовить схему может любое физическое или юридическое лицо. Никаких печатей и штампов лицензированных организаций там не требуется. Значит ее можно подготовить как самостоятельно, так обратиться к специалистам. Единственное- собственник участка должен оставить на СПОЗУ автограф.

  • самостоятельно схему можно подготовить, изучив вышеупомянутый приказ, имея на руках ГПЗУ и топографический план и зная некоторые основы работы с каким-нибудь графическим редактором. Вооружившись терпением и образцами из интернета, за день можно подготовить этот документ. Из минусов- много потраченного времени и большая вероятность подготовки схемы, которая будет «отбракована» у принимающего органа по той или иной причине. Из плюсов- конечно, экономия средств.
  • если обращаться за помощью к специалистам- есть 2 варианта. Обратиться к «прикормленным» на местах приема документов или к независимым через знакомых или интернет. И опять есть плюсы и минусы. У «местных» специалистов будет, в среднем, в 2 раза дороже, но гарантирован результат с первого раза. Документ, подготовленный другими организациями, будет значительно дешевле, но его могут одобрить не сразу. Ведь нужно же продвигать «правильных» специалистов.

Кто выдает разрешение на строительство?

В данном случае, не стоит объединять понятия «кто выдает?» и «где получить?». Обратиться с заявлением о получении разрешения на строительство объекта капитального строительства можно в МФЦ (многофункциональном центре), согласно статье 51 часть 6.1  Кодекса . Там же разрешение можно получить.

А вот на вопрос «кто подготавливает» или «кто выдает» для обычных частных владельцев земельных участков отвечает статья 51 часть 4 Кодекса. Этим занимаются местные муниципальные органы по месту расположения участка. В каждой администрации должен быть отдел градостроительного регулирования, чаще именуемый «Архитектурой». Получить разрешение на строительство можно и напрямую, обратившись туда. Мы рекомендуем все-таки прибегнуть к этому варианту получения разрешения. Да, в МФЦ это будет быстро и удобно. Но в Архитектурном отделе Вы сможете получить более развернутые и полные рекомендации по перечню документов и процессу получения разрешения.

Срок разрешения на строительство

Согласно статье 51 в части 11 Кодекса, срок подготовки разрешения на строительство не должен превышать 3 дня (с 1 января 2017 г). Однако, нужно учитывать возможность отказа в выдаче разрешения по тем или иным причинам (об этом дальше). Тогда срок получения разрешения увеличится до устранения причин отказа.

Статья 51 в части 19 Кодекса устанавливает срок действия разрешения на строительство 10 лет. Разрешение действует и после передачи прав на земельный участок и объекты капитального строительства другим лицам. Оно прекращается, если прекращаются по каким-либо причинам права на земельный участок или права на аренду такового.

Продление разрешения на строительство

Законом продление не возбраняется. Для этого достаточно обратиться в местный отдел градостроительного регулирования с заявлением. Там должны быть указаны причины продления и , главное, доказательство того, что строительство уже начато. В противном случае, в продлении разрешения откажут и придется получать его заново. Не стоит также забывать, что Администрации невыгодно выдавать продление, и это чревато неправомерными отказами.

Отказ в выдаче разрешения на строительство

Как часто бывает, есть два варианта- могут отказать еще на стадии подачи документов или уже после их рассмотрения. Обычно многие недочеты можно решить на месте, но не все.

При подаче документов могут отказать, если обратилось ненадлежащее лицо, собраны не все документы или эти документы не соответствуют требованиям. Под последний пункт могут «подогнать» много отказов.

После рассмотрения документов могут отказать по причине несоответствия габаритов и других технико-экономических показателей возводимого строения градостроительному кодексу.

Во всех этих случаях нужно или исправить недоработки или обратиться в суд для признания решения об отказе незаконным.

Стоимость получения разрешения на строительство

Непосредственно разрешение подготавливается бесплатно. Но есть платные услуги, которые потребуются в процессе сбора и подготовки документов. К ним относится подготовка топографического плана, которая обойдется в среднем от 12000 рублей и, возможно, подготовка СПОЗУ. Если ее подготавливать не самостоятельно, а у специалистов, то примерная стоимость составит 5000 рублей.

Также на существует услуга по подготовке разрешения на строительство «под ключ». Этим занимаются риэлторы и некоторые геодезические фирмы. На наш взгляд, обращаться за такой услугой есть смысл, если нет собственного автомобиля и времени на периодическое посещение местной администрации или ближайшего МФЦ. Сложностей при сборе документов немного, но тонкости есть и их нужно учитывать. Стоимость такой услуги колеблется в пределах 40000 рублей. Туда уже входит подготовка топоплана, СПОЗУ и получение ГПЗУ. С заказчика нужны будут только доверенность и правоустанавливающие документы на земельный участок.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *